Este não é um artigo escrito por IA, apesar de que veremos como a IA pode ajudar a sua imobiliária na Gestão de Riscos. Este também não é um texto comercial - não pretendo te vender nada, apenas compartilhar, mais uma vez, alguns aprendizados importantes que tenho obtido na Alpop.
Antes de entrar para a startup de proteção locatícia, meu track record formado majoritariamente em imobiliárias ou prestando serviços à elas, não me permitia acessar um tema tão relevante como a gestão de riscos.
Apesar de ter atuado como gestor e diretor em imobiliárias nas cidades de Porto Alegre/RS e Goiânia/GO, toda a minha expertise era focada em gerar resultados rapidamente, mas sem mensurar impactos de cauda longa. Eu sinceramente "delargava" as questões administrativas e financeiras a quem de direito, nunca me aprofundando nesta parte da operação - apenas conhecendo o necessário para poder acelerar no comercial. Os resultados vinham, cedo ou tarde, e tudo se encaminhava para uma operação controlada, ágil e lucrativa. O DNA de quem trabalha com comercial e marketing nem sempre está programado para as sutilezas do negócio.
Gestão na Alpop
Quando me uni à Alpop em outubro de 2024, passei a enxergar o outro lado do processo - o da proteção locatícia, de quem assume boa parte do risco envolvido na locação. Aqui a gente não só cumpre a obrigação de pagar em dia, mas também de oferecer coberturas para danos e multas, bem como apoio à imobiliária na emissão de boletos e cobranças. E na parte mais negativa de todo o aluguel, a Alpop assume o compromisso dos processos de despejos. Pra quem conhece o dia-a-dia da imobiliária, ter essa visão de fora parece algo complicado de ser executado e que, a qualquer momento, pode perder a eficiência. Afinal, são vários riscos que o modelo não só se propõe a assumir, mas também resolver.
Durante este período na startup tenho a oportunidade de entender melhor sobre a gestão de riscos de forma eficiente. Muito mais do que mirar na inadimplência e ajustar a rota de acordo com os resultados, mas sim entender movimentos, comportamentos e usar a tecnologia a favor de maneira preditiva, não somente reativa, como muitos fazem.
O nosso dever aqui é antecipar problemas, monitorar falhas, descobrir e ajustar antes do problema acontecer. É claro que nem tudo conseguimos prevenir, mas boa parte do que fazemos está intimamente correlacionada à gestão de riscos.
Agora que você entende o meu cenário, quero trazer a leitura para o seu cenário: como aplicar isso na sua imobiliária?
Existem alguns recursos importantes para que você comece a praticar a gestão de riscos de verdade. A dica que quero te dar é a aplicação e ajuda de inteligência artificial. Ler contratos, encontrar padrões, monitorar inadimplência - tudo isso é possível com IA. Mais do que o DRE, avaliar a saúde financeira da imobiliária, prever movimentos de mercado e entender para onde a "banda toca" é crucial não somente para a sua operação ficar de pé, mas também crescer com saúde financeira.
Stress Test
Um dos recursos que mais utilizo hoje para analisar modelos de negócio é o Stress Test. Através de estresses na tese/modelagem de negócio, a IA consegue descobrir padrões, erros e desvios - além de indicar possíveis melhorias. Nas últimas semanas eu tenho feito o seguinte: abro uma conversa no ChatGPT, faço uma descrição detalhada de determinado negócio, adiciono problemas de mercado e peço para que a IA atue como um "executivo sênior do mercado X com experiência em Y" e solicito rodar testes de estresse sobre o modelo.
Os resultados geralmente são muito úteis e, é claro, cabe uma revisão sua de forma manual, incluindo correções e novas abordagens pra que a IA entenda com mais clareza os inputs que você está fornecendo e trace novos cenários.
No seu contexto, poderia submeter com detalhes como você tem operado, os números, os problemas e, se quiser, até mesmo DRE - peça uma análise de expert e veja a "mágica" acontecer. Além do que você já sabe, a IA poderá te fornecer detalhes que para um DNA comercial/marketing não são tão óbvios assim. E mesmo que você seja um profissional do segmento financeiro e contábil, tenho certeza de que ela poderá apresentar novas informações que você provavelmente deixou escapar.
Risk Register
Outra ação bem interessante que você deve fazer usando a IA é solicitar um risk register. Ela faz um mapeamento (com base no que fornecer, seja detalhista ao extremo) sobre os riscos que a sua imobiliária já está submetida e outros que poderão impactá-la - mas também retorna ações de prevenção, ideias e insights úteis. Você pode segmentar por departamento. Por exemplo, o financeiro: entender onde estão os padrões, os desvios, os riscos - prever problemas, corrigir rotas. Já no comercial, pode submeter seus resultados e solicitar uma análise; bem como descrever como seu time é (comportamentos e perfis) e solicitar um registro de riscos comercias - onde estamos e iremos falhar com esse time? Já na desocupação, poderá fornecer dados do CRM das últimas rescisões realizadas e pedir para que a IA encontre maneiras mais ágeis, eficientes e lucrativas para reter proprietários e melhorar a performance da pessoa (ou pessoas) responsáveis.
Canais de receita
Agora a parte mais interessante é que, após rodar stress tests e risk registers, você pode solicitar que a IA te indique rotas para otimizar, criar e desenvolver mais linhas de receita. É claro que, se você não especificar o seu cenário, dificilmente ela te ajudará de forma eficaz. Por isso, é importante relatar absolutamente tudo: seu contexto, operação e mercado - adicione também onde você quer chegar para que ela te ajude a criar um plano de ação. Ao fazer isso, você terá não somente uma visão mais apurada da saúde operacional e financeira do seu negócio, mas também encontrar caminhos para evitar e/ou sair de problemas ainda não detectados.
Resultados esperados
Na prática, o resultado da gestão de riscos não é somente blindar a sua imobiliária de problemas, mas principalmente a desenvolver novas frentes, receitas e atitudes que levem ao crescimento saudável da sua empresa.
Você consegue em algumas horas encontrar padrões que levariam meses no método tradicional de inputs manuais em planilhas ou usando dashboards diferentes para cada área. Coloque tudo na IA, pouco a pouco, e veja como ela pode localizar caminhos mais eficiente para o seu negócio. Disclaimer: ela não é 100% eficiente e pode "alucinar" - portanto, usando o jargão do marketing de bebidas alcoólicas - use com moderação .Não dê uma de Robert Moreno - você viu? Ele é um treinador de futebol profissional que foi demitido após integrantes da sua comissão o acusarem de tomar todas as decisões com base em IA. Veja, a IA hoje não tem condições de substituir a sua história, experiência, intuição e habilidades variadas (desde hard a softskills); ela é um complemento, uma ferramenta assim como um CRM ou uma planilha. Seja criterioso com ela!
Pesquisa
Espero ter te ajudado! Agora, que tal me dá uma força? Estamos rodando a pesquisa de Panorama financeiro e operacional das imobiliárias. O objetivo é contribuir com todo o mercado entendendo o comportamento de quem administra imóveis: como usa caixa, startups, finanças etc. A pesquisa leva menos de cinco minutos e é totalmente anônima! Contribua respondendo aqui.